财政税收论文：我国房地产税面临的问题及其完善[1]

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内容摘要：我国目前与房地产有关的税费项目繁多，本文认为，应当加强房地产税费立法，清理行政事业性收费；税种设置上应适当增加在保有环节税收，并开征土地闲置税；同时针对房地产税收入规模小、不能满足地方政府需要的问题，应调整征税范围，扩大税基，并在适当时候开征物业税、建立房地产价格评估制度。

　　关键词：房地产税费 相关税费 物业税
　　
　　近年来，为了抑制房地产发展的局部过热和房价的居高不下，国家接连出台了一系列的措施，从“国八条”到如今的“国六条”，调控力度不断加大。笔者认为，完善税收制度将有利于调控政策的贯彻和房地产业长远健康发展。我国与房地产直接相关的税种有13种，即以房地产为课税对象的土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税、固定资产调节税、契税等，而间接相关的税种包括营业税、企业所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加。房地产税费是国家机关为房地产方面提供某种服务或国家授予国家资源开发利用而取得的报酬，是国家从房地产方面取得财政收入的一种形式。我国现行的房地产税费主要有三类：土地使用费、房地产行政性收费和房地产事业性收费。
　　目前，我国房地产价格构成按性质可分为：地价、各项税费、建筑安装工程造价、贷款利息、开发商的管理费以及开发商的利润。在房地产价格中，除了土地价格和房屋本身建设费用外，还包括各种税费项目，最多的地区可达80多项。各种税费在商品房价格构成中所占比重较大，在房价中可占到30%－50%，直接导致商品房价格大幅上涨。
　　针对这一实际情况，本文认为，我国应当规范房地产相关税费体系。首先，减少行政事业性收费。取缔不合理、不合法的收费项目，减轻纳税人的税外收费负担；同时，将具有经营性质的房地产收费从行政事业性收费中分离出去。这样一方面避免了对同一税源既征税又收费的反复课征，也保证了充足的税收来源，减少了纳税人的抵触情绪，降低了税收征管成本；另一方面也使政府运用税收手段对房地产行业进行有效调控。其次，完善房地产税费立法。对我国现行房产和土地税法进行重新构建和整合，科学设置税种、税率，并注意与其他法规的协调和配套。同时，不断完善土地的批租、出租方面的法律。
　　
　　科学设置税种
　　
　　我国目前在房地产开发、流通环节税费多，造成税费负担重；而房地产保有环节课税少、负担轻，并且税收优惠范围较大，这一现象与发达国家正好相反。据统计，我国房地产业投资阶段税收负担率17.9%，再加上各种名目的收费，使得房地产投资税费负担高达开发成本的30%－40%，远高于国外同行业。这种现象的不良影响表现在：首先，造成土地利用低效率。由于持有阶段的税负远低于流通阶段，因此土地持有者低成本保有土地，等待合适的时机转卖土地。其次，造成土地价格上涨。房地产保有税负过低，几乎占城镇土地总量98%的土地由企业无偿取得并低成本保有，而进入市场流通的土地却要承担较高的税负。其结果抑制了土地正常的市场交易，助长了隐性流动，直接阻碍了大量划拨存量土地步入市场的过程。再次，提高房价。交易环节的税费过于集中将提高新建商品房的价格，从而带动整个市场价格的上扬，制约市场正常的生产过程。2004年全国商品房平均售价同比上涨13%。
　　针对这种情况，本文认为，应当加强房地产保有阶段的课税。对房地产保有课税的目的在于合理调节政府与房地产实际占有者之间对房地产保有时期自然增值的收益分配，以保证税负公平，降低土地作为资产保有的有利性，从而促进其合理使用。同时，降低房地产转让环节和租赁环节的税负。降低房地产转让环节的税负可以直接减少房地产开发企业的开发经营成本，调动房地产开发企业的经营热情，提高居民购买力。降低房屋租赁环节的税负，可以促进住宅消费，活跃房地产二级市场，有利于将大量隐性租赁交易纳入正规渠道，增加税收收入。
　　此外，应开征土地闲置税和荒芜土地税。土地闲置税是针对土地使用权的取得者征收的税费，即土地使用权取得者在取得土地使用权一段时期后仍未进行正常开发使用而对其开征的税种。而土地闲置税则随着土地闲置时间的加长而加倍征收，直至由土地管理部门收回土地使用权。开征荒芜土地税是对荒芜的农业生产用地征税，保证有限的可耕种土地资源合理利用，促进农业生产的发展。
　调整征税范围
　　
　　我国作为地方性税种的房地产税包括房产税、城市房地产税和城镇土地使用税，收入规模较小，不能满足地方财政的需要。由于房地产税的课征对象无法隐藏，税源稳定，易于控制和管理，因此很多国家财产税在整个地方税收入中占有比较重要的地位，如美国房产税占财产税的六成，其税收收入占地方税收入的比重达到40%至50%。而我国房地产税开征以来规模一直偏小，现行的城镇土地使用税和工商管理论文