财政税收论文 ：国际物业税征收的经验及借鉴[1]

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摘要：物业税是针对不动产而征收的。为解决我国现行房地产税收制度和政策中存在的种种问题，物业税的开征已经被提上了议程。本文介绍了国外物业税征收的概况，并通过借鉴国际经验，对我国开征物业税提出了几点建议。

　　关键词：物业税 国际经验 借鉴
　　
　　财产课税是对纳税人拥有的财产或属其支配的财产课征的税收。严格来说，财产课税是一个税收体系，它包括若干不同的税种。物业税只是财产课税的其中一种，它属于从价税，是对不动产的保有环节进行征收的税种。从各国的征收实践来看，物业税的征收主体、征收范围、征收方式都各不相同，没有统一的形式。而且对这一税种的具体称谓也并不完全相同，有的国家（地区）称为不动产税、地方财产税、财产税、房产税、土地税，也有的国家（地区）直接就称为物业税。
　　
　　各国（地区）开征物业税的概况
　　
　　美国对不动产保有课税只设置单一的税种，称之为财产税（也即物业税）。财产税是美国地方政府重要的财政来源，是地方税的主体税种。美国财产税的纳税义务人为不动产的所有人。课税对象是纳税人所拥有的不动产，主要包括土地和房屋建筑物。财产价值的估算是美国财产税征收的核心。经过多年以来的发展，美国各地方政府都拥有自己的房地产估价部门，并形成系统的财产估价标准和估价方法体系。评估主要采用三种方法：一是比照销售法，即通过比较最近在时常被售出的类似财产的价格来估价；二是成本法，即在历史成本的基础上根据折旧予以调整；三是收入法，即根据财产未来产生的净收入现值来估算财产的价值。财产税的税率是由各地方政府自行规定的，税率一般依据地方的支出规模、非财产税收入额以及可征税财产的估价来确定。各地方政府为加强对财产税的征收，还建立了比较详细的财产信息管理制度。资料卡片是其中最常见的管理方法。卡片上的信息很全面，包括所在地、税号、财产类别、所有权的变更情况、估价的组成和变化情况、建筑的种类、土地的类别、房屋种类和数量等。在使用计算机加以管理后，这种信息管理制度可以为政府提供多方位的信息，可以作为对财产价值重估时的参考，也可以为个人所得税的计算和检查提供必要的参考。美国财产税的优惠规定主要是针对非商业用途以及对年长公民和残疾人的减免。一般对政府、宗教、教育、慈善等非盈利组织免税；对家庭自用住宅设一定的宽免；对低收入家庭，当纳税人缴纳的财产税和个人所得税的比率达到一定的标准时可享受一定的抵免额，用来抵免个人所得税或直接退回现金；所得有限的老人和残疾人、靠近发达地区的农场主可享受税收递延。
　　英国对物业所有者与租用者征收的税种称之为住房财产税，它是英国目前唯一的地方税，是按房产价值征收的一种税。纳税人为年满18岁的住房所有者或住房承租者（含地方政府自有房屋的租客），包括永久地契居住人、租约居住人、特许居住人、业主等几类。如一处住房为多人所有或多人居住，则这些人将共同负有纳税义务。居民住宅包括楼房、平房、公寓、分层式居住房间、活动房屋、船宅等。住宅房产的价值由国内收入署的房产估价部门评估，每5年重估一次，按房产的价值分为A～H共8个级别，分别征收不同的税额。一般情况下最高税率是最低税率的25倍。具体每个级别的税率全国并不作统一规定，由各地区政府根据当年预算支出情况而定。英国住房财产税减免政策主要有折扣、优惠、伤残减免、过渡减免四大类。其中，优惠主要是针对没有收入支持或低收入的纳税人，优惠多少则取决于纳税人的收入、储蓄和个人境况，最高可达100%。伤残减免主要是针对某些伤残者，在征税时，可以降低其住房价值应纳税的档次，给予适当的减税照顾。
　　日本对不动产保有课税主要设立有固定资产税和城市规划税，按应税财产所在地，由各市町村或都道府县分别征收，是地方政府收入的主要来源。固定财产税是对土地、房屋和建筑物、商业有形资产征收。城市规划税是城市规划事业和土地规划事业的财源，对土地和房屋的所有者课征。固定财产税的税基为各市町村《固定财产登记册》中所列示的应税财产评估价值。在评估土地的价值时，每次单独对同一类土地进行评估，如住宅用地、农业用地和森林用地等。然后以某一区域内一定数量和标准的土地，作为同一类土地价值的标准，每块土地的价值可以依据标准土地的价值并结合周围环境而定。在评估房屋和建筑物的价值时，根据住房供给政策，对房屋提供税收减免。具体减免规定为，2002年3月31日前新建的面积为50-120平方米的房屋，在前三个纳税年度减征50%；2002年3月31日前新建的3层以上的耐火住宅，面积为50-280平方米的，前五个纳税年度减征50%。除此住房供给政策的减免规定之外，公路、墓地或用于教育、宗教、社会福利以及地方税法案规定的其他用途的财产免税，中央政府、都道府县和市町村以及外国大使馆所拥有的财产也免税工商管理论文