深圳莱蒙水榭春天

篇一：深圳-莱蒙水榭春天新开盘价格测评

莱蒙水榭春天

【测评结果】

通过市场调查和比较分析，综合考虑影响项目价值各项因素，基于中国房地产指数系统样本，分别运用市场比较法、成本法、典型投资收益法综合测评项目市场价格。

1、 市场比较法测评项目价格为：23226元/平方米 2、 成本法测评项目价格为：21512元/平方米 3、 典型投资收益法测算项目价格为：21589元/平方米 结合当前市场现状，综合确定项目在价值定义和测评假设限制条件下的测评价格为22556元/平方米。 【项目要点】

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项目基本信息

地理位置：莱蒙水榭春天位于深圳市宝安区龙华二线拓展区人民路和规划路富国路交汇处东南侧，地铁4号线红山站出口处。南坪快速、新区大道、福龙路让水榭春天15分钟畅达福田CBD，出行距离同步华侨城；区域内建成高铁客运站深圳北站，成为深圳交通核心，更让CBD中央居住区成为深圳首席蓝筹区域。

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户型特点：主力推出产品为82-89平3房，128平4房，150平5房。

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企业实力：开发商企业综合实力较好。

说明：“楼盘价格测评”是中国指数研究院、中国房地产指数系统基于长期对中国城市房地产项目的跟踪监测，结合项目价格影响因素，运用科学的方法测评即将开盘房地产项目市场价格。我们郑重声明，本报告中内容均为真实准确的，测评结论基

1、 选取可比实例

根据项目所处位置通过调查和对比分析，选取位于同一供需范围内或不同范围内与项目产品类似的近期成交的3个项目作为可比案例，以可比项目销售均价为基础，通过修正得出评估对象的市场价格。

比较因素条件说明

2、 因素修正

（1）交易情况修正：由于所选取的三个可比案例，均为自由竞争市场销售均价，且交易日期相同，设评估项目为100，则三个可比案例修正系数分别为100、100、100。

（2）区域因素修正：三个可比案例位于相似供求区域，根据地理位置、交通、环境、配套等确定区域因素修正系统。

（3）个别因素修正：主要考虑项目土地用途、建筑形态、容积率、绿化率、户型、装修、社区配套、企业品牌等指标进行比较。

3、 修正结果

比较修正条件指数

根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数。经过计算，三个可比案例的比准价格分别为22179、24029、23469元/平米，取三个简单算术平均值作为市场比较法求取项目市场价格为23226元/平方米。

说明：“楼盘价格测评”是中国指数研究院、中国房地产指数系统基于长期对中国城市房地产项目的跟踪监测，结合项目价格影响因素，运用科学的方法测评即将开盘房地产项目市场价格。我们郑重声明，本报告中内容均为真实准确的，测评结论基

根据房地产开发商取得房地产开发用地进行商品房建设，然后预售或销售所建成的商品房这种典型的房地产开发经营方式，从房地产项目价格构成的各个方面进行测算，最终确定项目的市场价格。

典型房地产开发经营模式测算

三、典型投资收益法

选用典型投资模式收益法进行项目市场价格测算。根据区域内同档次同类房地产项目的租金调查，确定项目主力户型128平米四居租金为3500元/月，每年的租金按同比上涨12%，空置率按5%每年12个月计算，同时考虑不可预见费，将年运营费用比率确定为8%，通过市场提取法提取出的该类住宅报酬率为2%。与风险相对应，根据报酬率求取方法，确定持有期报酬率为6.3%，期末转售时报酬率为8%，计算项目市场价值。

典型投资者收益模式测算

四、测评价格确定

通过全面市场调查和研究分析，在综合考虑影响项目价值各项因素的基础上，分别运用市场比较法和收益法测评项目市场价格。根据两种评估方法权重比例，经过详细准确的测算，最终确定项目2013年4月开盘合理价格为：22556元/平方米。

说明：“楼盘价格测评”是中国指数研究院、中国房地产指数系统基于长期对中国城市房地产项目的跟踪监测，结合项目价格影响因素，运用科学的方法测评即将开盘房地产项目市场价格。我们郑重声明，本报告中内容均为真实准确的，测评结论基

篇二：08莱蒙水榭春天——价值体系构造及梳理(一部)

写在前前面的话：对于2月3日三方沟通内容的一点个人意见

1、据2月1日与甲方会议内容初步了解，2月项目推进的重点内容为： 提炼出项目的核心价值、理清项目价值体系（价值点），以便调整此前广告公 司较为模糊、软化的广告推广方向，加快进入实质创作阶段、为6月开售打 好第一步的推广

2、对于项目组从客户角度提炼价值点、予以广告公司参考的部分，个人拙见是： 项目的核心价值把握比客户关注的价值点提炼更重要（客户关注的点很多、 项目的综合素质也很高，在推广中，如何形散神不散很重要），取其势，才得 其形。

因此，在这里我对项目价值体系进行了粗略的梳理，仅为个人理解。 基于对城市、市场、项目不尽熟悉，存在的不当之处还请大家谅解。

对于项目入市的核心价值诉求，在3-4月的推广中，个人认为可以采取项目 结合开发品牌视角或板块价值视角，更易拔高形象、建立品牌。

自然城市的大地艺术品

-- 深国投〃莱蒙湖山庄营销策划提纲 --

2008年2月2日

[目标认识]

调整市场下项目要达成“名利”双收

有名：

①板块价值领导者

继香蜜湖片区后中心区的TOP1豪宅板块代表项目

②联袂后的新品牌建立

深国投、万科联袂后的首个高端项目开发，利益平衡之中亟待建立新的开发品牌 升级水榭、万科高端客户忠诚度

有利：逆市热销，一定的利润深度要求兼稳健的开发资金回流

[课题重定]

再塑开发品牌体系及项目价值体系

① 继水榭开发之后，整合本案形成新的开发品牌及开发精神 ② 调整市场，理性回归，价值是基础亦是关键

不是单个利益点，而是差异化价值体系

[几点辨别]

豪宅多极化时期，形成独特的价值占位更重要

在诉求项目价值之前，从城市视角进行价值占位，定义出板块

- 深圳外拓，由多元价值带来的南山-红树湾、坂雪岗片、宝安/龙岗中心城、盐田片……多极豪宅板块并存，群雄竞起各有优劣，但各自最大的价值独占是什么

- 中心2线拓展区、低密度住区如何价值界定，如何诉之市场形成认同，目前存在缺位：从 星河丹堤到圣莫利斯，营销上只诉求项目及资源，不建立板块

圣莫利斯简单诉求“香蜜湖上游”，是香蜜湖的继任者，还是“新香蜜湖”的领导者

不超越不差异无以替代，不是继承而是挑战香蜜湖，资源融合但价值跳出

25年深圳沉淀城市繁华，城心的香蜜湖，沉静内在被赋予张扬的表达，自然其实成了赤裸裸的财富标签，速度之上名利之外生命何以关怀？25年后城市谋求战略转型，中心城2次爆发、2线拓展区是个全新的开端，更重视效益更重视自然更关怀生命，与CBD截然不同的生活方式在此重建

融入香蜜湖但跳出香蜜湖，莱蒙湖要如何感谢此前城市的25年，城市让人们更懂得土地的永恒价值、更看到自然城市的魅力；莱蒙湖要如何以独特的生活价值领演中心城新的25年？

[序言]

崛起 / 两湖山地里的自然城市

在中心区2次爆发、中心2线拓展区崛起的城市大背景下，

一个由新一轮城市化带来价值分化的区域，却使我们拥有了创造时代的可能， 这里，不可复制的资源必须被重新定义， 这里，出尘不出城的距离要被重新诠释， 这里，房子的意义必须被重新界定， 这里，生活的面目应该被重新想象，

营销所要创造的 -- 是一种对立于香蜜湖，CBD的崭新城市文明， 房子封存大地之美，圈子定义生活方式……我们谓之“自然城市”

王道 / 从生态到终极生命关怀的转变

对于香蜜湖，不是赤裸裸的替代， 对于客户，不是矫情地灌输 如同山湖环抱本案的包容与豁达 我们所要做的，仅仅是：

以对客户的深刻体悟，获取“城市创造者们”的共鸣与好感 以项目价值的极化打造，承载对“城市创造者们的终极生命关怀” 至于买房为何，如何使用

选择权在他们手中 – 一群随时需要征服感的人 我们所能遇见的，莱蒙湖后 居住–投资的两元世界从此打破

独到 / 创造基于慢城体验的场所社会

莱蒙湖从归属上来说，不应属于开发商，而应属于城市；从属性上来说，不是社区，而是深圳绝无仅有的场所社会；从价值上来说，不是生活，而是一种境界 [进退]莱蒙湖，进退之间，不争而有天下 [快慢]莱蒙湖，房子矮下去，生活慢下来 [得失]莱蒙湖，得失在心，从容诠释生活境界

[第一部分 策略前思考]

[破题]

①品牌层面

继香蜜湖水榭花都之后，深国投联袂万科，再度于城心豪宅区打造莱蒙湖，后者如何超越，二者如何呼应，形成品牌效应？

②开发层面

深圳高端价值类型项目的低量开发，如何完成从水榭花都“单体战舰”到2大高端代表项目“联合舰队”的品牌整合？

③项目层面

在其余品牌开发商规模扩张的背景下，本案如何“小不让大”、以“质”最大化挖掘项目利润；不同于其余开发商以项目系统化复制谋求近期速度优势、部品工厂化生产谋求长期成本优势，而是如何体现足可为傲的精品开发精神？ [立题]

莱蒙湖 / 自然城市中的大地艺术品

莱蒙 – 深国投VS万科品牌开发精神： 匠于形，精于心

精工地产，稳健基业

精粹：资源集一城之精粹，中心的山湖、纯净的自然、生态的生活…… 精道：精乎品位，道法自然

产品与自然之融合，生活与品位之契合/会所、山与湖的享有方式， 建筑风格、细节之精致苛求……

精心：大湖私院、藏山大宅、金装别墅、顶级物管…… 精品：城粹，自然是别墅

中心区最为纯粹的高端别墅区；中心生活场、名流圈

篇三：项目市场调研表(莱蒙·水榭春天)

莱蒙·水榭春天项目市场调研表

2010 年 1 月 26日

个人心得:

水榭花都地产在深圳打造的香蜜湖·水榭花都、水榭山都是深圳高端楼盘的典型代表，所以水榭春天也不例外走的也是高端路线。销售中心除了有其他楼盘一般的沙盘外，还有一个数字化电子模型，让人有一种震撼的感觉。户型设计方面尽量做到一户一景，没有对视，小区内有两个大型的游泳池，五十米的泳道绝对也是一道靓丽的风景线，五十六万平米的大盘优势也俞加明显。销售中心外的漂亮的园林与周边的建设工地的杂乱形成鲜明的对比。一期推出的为八十多的二房为主，销售效果还是比较显著，但二期推出的为一百二十以上的大户型也还是值得期待。

附注：

篇四：软文央视聚焦“莱蒙”现象,引南京媒体再度热议

央视聚焦“莱蒙”现象，引南京媒体再度热议

1月20日莱蒙国际南京公司新春酒会上，一则央视四大主流频道黄金档，就深圳莱蒙·水榭春天逆市热销做出评点，并热议“莱蒙”现象的短片，引起到会记者的注意，显然“央视热播”引起了南京媒体的关注，毕竟这是2012年楼市调控下，非典型性热销案例。

央视热议“莱蒙”现象案件回顾：2012年深圳莱蒙水榭春天5期开盘，千套房源吸引4000余名网友抢购，日销20亿，不管是推售规模、实现销售金额和开盘人气和销售速度都刷新了2012年的深圳楼市记录，成为深圳2012年销售神话，也刷新了2010年以来全国单日成交总价的记录，并成为2012中国房地产典型性项目10强。

看2012，“莱蒙”现象，不只是深圳莱蒙·水榭春天

百度搜索词条“莱蒙 热销”，2012年5月常州莱蒙城1小时热销逾90%、2012年6月深圳·水榭春天日销20亿······热销新闻层出不穷，“莱蒙”现象已从深圳扩散到莱蒙10城16个项目。

市场调控依旧，2013莱蒙已经做好备战，并打响头炮，2013年1月武进莱蒙城2小时热销80%，成为2013年莱蒙首个引爆市场热销势头的重磅炸弹。

莱蒙为何能成为热销的代名词？

莱蒙热销，是机遇，还是巧合？莱蒙国际集团前瞻的择址理念奠定了热销的基础！莱蒙国际致力于打造城市中心物业经典，因此从项目的选址、规划上，便以城市中心或副城中心为目标，依靠纯熟的城市交通、配套，再加上项目自身的各项顶级生活配套，一次又一次的塑造城市核心的经典物业，更成为所在城市的地标建筑。

其次，莱蒙国际集团将先进的国际化住宅理念，与中国式舒适住宅理念想结合，形成完美的中西合璧，成为莱蒙产品备受欢迎的增值点！高品质、优质户型更加坚定购房者的信心。常州莱蒙城营销总监曾对记者说过“莱蒙打造的不是产品，而是城市作品”！

2013南京莱蒙水榭春天能否完成超跃？

南京莱蒙水榭春天从拿地开始，便备受关注，以黑马身份力压万科、保利、朗诗，以楼面单价地王拿下河西“压箱底”的核心地块，4个月完成产品的设计规划，以超跃“深圳速度”的速度打造南京莱蒙水榭春天。2013年的春天即将来临，南京莱蒙水榭春天能否延续2012热销旺势，打造南京最热春天，再竖销售传奇！值得期待！

篇五：全力打造龙华商业中心,水榭春天、特发和平里将受益

全力打造龙华商业中心，水榭春天、特发和平里将受益 2011年12月30日，对于龙华人、深圳人来说是个意义非凡的日子，这一天占据深圳9%的面积的龙华新区成立了。这个地处深圳市中北部，定位为深圳未来的CLD（中央生活区）、“未来第二个福田中心区”的龙华新区，其起点、规划，可谓是深圳在继福田中心区之后居于各区之首。

龙华新区致力于打造现代化、国际化中轴新城。其中，“一个发展中轴”指依托“一路一轨一河”打造贯穿南北的中部发展轴。“一路一轨一山一河”具体是指：一路，全长19公里的梅观高速将改为城市快速路，成为贯穿南北的“深南大道”；

深圳北站周边5平方公里片区将建成龙华中轴新城核心区，布局金融商贸、总部研发、中介服务等现代服务业功能，成为代表深圳新形象的现代化国际化先进城区，将成为大公司总部聚集地。深圳北站周边商务核心区的打造是龙华新区规划最重之重，将是龙华新区能否崛起的关键。深圳北站商务核心区的规划，也将进一步促使北站周边经济的爆发。

大浪石凹及周边4.6平方公里片区建成大浪时尚创意城，布局高端品牌服装、黄金珠宝、钟表设计展销等时尚产业。根据规划，建成后的服装基地，将形成200亿产值规模，占全行业总产值的30%以上，大浪服装产业基地将成为全中国最大的服装产业基地。由此，，区域将大量涌现服装企业主、大公司经理主管、个体户、新富一族??这些人群，都将成为区域未来最值得关注的财富力量，形成强大的服装财富势能。

龙华人民路两侧1.5平方公里片区，通过旧改形成现代商贸聚集的龙华商业中心。对于位于龙华二线拓展区人民南路和布龙路交汇处东南的莱蒙·水榭春天、人民路与布龙路交汇处的特发·和平里来说将是一大利好。

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