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篇一：购房纠纷法官日记

购房纠纷法官日记

某房地产公司销售人员在售楼过程中虚构事实，骗取十多名客户购房款，引发了多起民事赔偿纠纷。部分购房者集体上访，也给法官带来了很大压力。经过多次调解和庭审，历时八个多月才得以结案，承办法官以日记的形式记录了案件办理的整个过程。

文/苏州市虎丘区人民法院民一庭法官 朱海兰

2013年10月21日 星期一

今天上午的庭审还算顺利。庭审过程中，我的第一感觉是：案件事实并不复杂，主要涉及被告公司的销售人员沈某在售楼过程中虚构事实骗取包括原告在内的十多名客户购房款，对此本院已做出刑事判决，认定沈某构成诈骗罪，并责令其退赃。

争议焦点也很明确，主要涉及沈某收取客户购房款的行为认定及被告对原告被骗取的金额是否应承担赔偿责任。关键在于法律适用：判令公司承担赔偿责任或不承担赔偿责任，对此有无相应的法律规定？原告代理人在庭审中明确表示对刑事判决不认可，认为沈某应构成职务侵占罪，而非诈骗罪，故被告应全额返还购房款。被告代理人认为刑事判决已发生法律效力，应作为认定案件事实的依据。双方对此各执一词，争论不下。

开完庭，我按例询问双方当事人是否愿意调解，双方均表示可以调解。被告称之前双方已谈过多次，公司的态度一直都未变，考虑到公司对收据的管理存在过失，愿意承担原告被骗金额的百分之二十作为赔偿。原告当场并未表态。

我见状，快人快语地对原告说：你在购房过程中也有过错啊！我们都买过房，都知道购房款要交到财务室，而不是交给售楼人员，你要不是贪图沈某许诺的优惠，

怎会轻易将大笔现金交给她呢？原告没说话，对此算是默认。我又说：既然双方都存在过错，这样吧，双方各承担百分之五十怎么样？原告代理人当场表态：百分之五十我方接受！被告代理人表示要回去向公司请示。本次庭审结束。

2013年11月28日 星期四

因被告方对于调解方案一直未有回音，今天一上班，我便主动联系被告代理人，询问情况。被告代理人称公司还是坚持之前百分之二十的方案，况且，公安机关扣押了沈某部分赃款，原告应该能退赔几万元的。放下电话，我再联系原告代理人，询问原告的要求能否降下来点。原告代理人称：那就算了吧，百分之五十的方案原告本人还不同意呢！我苦笑，问原告领到退赔的赃款了吗？金额是多少？代理人称狮山派出曾电话通知过原告，但原告还没去领取。

打完这两通电话，我的心情有点沉闷：本案调解难度非常大，要做好判决的心理准备。离开庭还有二十几分钟，我查询了相关法律法规。最高人民法院《关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第

2013年12月12日 星期四

三个月的审限快到了，对于如何判决，我心里还没个头绪，有点烦闷。算了，申请转为普通程序审理吧，届时与合议庭另外两名成员讨论讨论，也许能得出思路。我做好民事裁定书，关照书记员小余连同合议庭组成及举证期限通知书一并发给双方当事人。为了更清楚地了解原告购房细节及沈某诈骗经过，我特意去档案室借出了刑事卷宗。好家伙，整整五大本！放在办公桌的显眼之处吧，方便随时翻看。

下班回到家，我打开电脑，上网查阅表见代理的构成要件、诈骗罪与职务侵占罪的区别。表见代理的要件之一是相对人善意、无过失，本案原告贪图沈某许诺的所谓优惠，进而直接将现金交给沈某，能否认定"善意"、"无过失"呢？

职务侵占罪与诈骗罪的犯罪对象不同，前者侵占的对象为工作范围内经营、管理的本单位财物，后者侵占的对象为国家、集体或个人的财物，而这些财产是不为行为人所控制的。

两者的犯罪行为不同，前者是利用职权及职务所形成的有利条件侵占本单位的财物，后者是通过虚构事实或隐瞒真相的方法，使被害人陷入错误认识进而做出财产处分行为。本案中，沈某侵占的究竟是公司款项还是个人款项？其实施犯罪究竟是利用职务之便还是利用虚构事实的方法？?夜色已经很深，我依然辗转反侧。

2014年1月16日 星期四

新的一年开始了，未结案数量依然居高不下，庭里的同志们神经一直处于紧绷状态。院领导对此很忧心，院长和分管副院长纷纷下庭办案。我趁机拿出案件，向院长寻求帮助。院长仔细翻阅卷宗后找我谈话：第一，愿意担任本案审判长；第二，本案的关键在于查事实，事实问题查清了，即使将来当事人上诉，上级法院也不会发回重审；第三，向双方当事人发出限期举证通知书，指导双方就相关问题继续举证。

回到办公室，我大大松了一口气，有了主心骨，心理上的压力减轻多了。我赶紧按照审判长的要求拟好两份限期举证通知书，要求原告方提供历次付款的款项来源、付款方式、付款场合、款项收取人、收据开具人等证据，要求被告方提供其与销售代理公司的代理销售协议、沈某与销售代理公司之间存在劳动关系的凭证。拟好后，关照书记员小余连同合议庭成员变更情况一并寄送双方当事人。

2014年2月14日 星期五

今天是情人节，我的心情却雀跃不起来。从本院每周一次的信访通报上，我得知本案原告一直在信访，信访原因主要是认为刑事案件的判决结果有误，要求本院更正刑事判决。我心里不禁嘀咕：民事案件正在审理过程中，要求更正刑事判决，这是要给我民事案件施加压力啊！

正好今天上午没有安排开庭，我就在办公室仔细研究原、被告双方补充提交的证据。叮铃铃，电话铃响了，是被告代理人来电。这位资深律师口气很无奈，称沈某诈骗案件的十几名被害人联合起来，通过在售楼处门口拉横幅示威、在网上对公司进行恶意诽谤、向区管委会及公安机关上访等方式向公司施压，公司不堪其扰，其本人代表公司先后与受害方有过几次谈判，但因双方差距实在太大，均没有结果。

我看出公司态度有所松动，立刻主动提出，请代理人和公司老板一起，在方便时到法院坐坐，从彻底解决纠纷的角度出发，双方当面交流一下意见。挂完电话，我将该情况汇报了审判长，请审判长届时到场坐镇。

2014年2月24日 星期一

昨天夜里没怎么睡好，一直想着今天与公司老总见面的事，不过今天的精神状态却不错。到办公室没多久，接到被告代理人的电话，说已经到法院门口了。我赶紧带好卷宗出门迎接，并直接将他们带至院长办公室。

双方宾主坐下后，没有过多寒暄，直接切入正题。谈话中，审判长指出，公司收据保管不严，且收据遗失后，公司并未及时发现，使得沈某有可趁之机；公司老总坦承，当时楼盘销售非常火爆，公司同时有多本收据在售楼处使用，保管确实不太严格。

对于案件如何处理，审判长表示，目前是双方调解的好时机，一旦本院作出民事判决后，到中级法院调解难度就更大了。公司代理人与老总表示回去考虑后再给答复。

2014年3月18日 星期二

今早一上班，接到被告代理人的电话，称公司老总同意之前百分之五十的调解方案了，但有两点要求：第一，房屋买卖合同继续履行；第二，被告仅就原告的实际损失承担百分之五十赔偿责任，换句话说，原告已实际退赔的赃款要从中予以扣除。放下电话，我的心情有点小激动：历时7个月的老案今天终于可以划上句号了！

立即致电原告代理人，称被告同意之前的调解方案了，原告这边应该没有变化吧？原告代理人有点犹豫，称要询问原告本人后才能答复。我说那行吧，一个星期后给我答复。为防止因开庭错过原告方的电话，我特意留下自己的手机号码。。

2014年3月28日 星期五

一个星期早就过去了，原告代理人至今没有答复，今天上午，我忍不住主动致电询问，代理人说前一周很忙，这两天做了做原告的思想工作，原告基本同意百分之五十的调解方案了。打铁要趁热，我当即通知双方今天下午三点在本院第十四法庭签署调解协议。

下午，我准时来到法庭，原告夫妻俩已经到了，双方代理人还未到。我再次向原告确认调解方案，孰料，原告张口竟是：百分之五十怎么可能呢？我的损失太大了。我一愣：那你要求多少呢？原告说：起码百分之九十。我说：怎么可能？你的代理人不是说你答应百分之五十的吗？

篇二：法官民情日记(一)

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2012年1月18日，星期三，雨加雪

冒着加杂冰雪的湿冷北风，短暂停经星城后，从潭城到巴州单程不足300公里，驱车11个小时后，我们于腊月二十五日凌晨三时才回到家里。感受因春运挤压产生地紧张甚至恐慌的心理，如此马不停蹄来回穿梭，受案后六日内已是第三次了。沿途每隔约三十公里，就会发生一起因归家心切产生的疲驾、超速等发生的重大交通事故，大抵是货洒满地，车一串串地歪在路边，很多都成了变形金刚，一回忆就不寒而栗。而尚未产生意外的尾随车辆象老人一样，徐徐向前，偶尔休息一下，总是走走停停、停停走走。因为担心意外，疲劳、累透了的我，两眼还得尽力撑开，生怕其他车撞上来，始终保持最佳的坐姿，时候准备着，准备着，准备在遇险时将伤害降到最小。我强烈地感觉到，这不是人搞的一般事？包括审判在内任何工作面临“紧、迫、急、赶”的艰险处境，心理异常沉重与恐慌，丝毫没有半点职业尊荣之感！虽案件打了句点，无论对当事人或者回望自己，心里还是有些遗憾，甚至感到无名地惆怅。

诉讼双方均为企业法人，因钢材购销合同履行中，一方逾

期支付货款。同年8月底，合同双方经对账确认尚欠货款336万余元。对账后，欠款方仅支付130万元。此后，供货方的业务员及主管销售的副总先后30余次上门催讨债权，均无结果。临近春节，供方因公司业绩考核压力，在农历腊月十七才将需方起诉。农历年底，正是年关各项工作收尾的时间节点，说心里话，换谁也不愿意做这样的好事。但案情就是命令，我们只能急当事人之所急。在时间异常紧张的情况下，我尽一切排除困难，制作文书迅速进入程序。先后与三位同仁不知劳累，挤公路春运高峰，短短六日内三上星城，二转潭城，连续奔波于十几个国家机关、金融单位及企业之间，实施了财产保全审批、查询、冻结及解除财产保全手续，连夜向多方当事人送达保全及开庭的相关法律文书。已是周五晚上下班后，需方厂部只有保安值班，我当场打电话联系该单位负责人，并坚持做和解工作。功夫不负有心人，通过一连串的诉讼保全及协调工作，当事人最终达成和解协议，双方握手言和，包括诉讼费在内本金一次性全部到账，全案撤诉方式结案。需方老总慎重其事地称，“金融危机对生产企业造成的困难更多，相互理解，我们以后还要继续合作”。而供方老总手持撤诉裁定书，也发出感慨：“200余万货款一次性到账，纠纷仅用六天时间处理完毕，这个结果我没有想到，我真的没有想到，谢谢你们！”。

此案成功地庭外和解，我的成就感也油然而生，并有三点心得：一是诉讼双方均为机械材料行业，因金融危机导致经济

宏观调控，对机械行业造成周期性偏紧地消极影响，必然向相关行业进行传导，企业应在经营上早做应对。二是二家企业均属民企，经营相对规范，但包括金融在内的政策在支持民企的氛围上，难与国企相比，所以管理上更应加强制度的执行力，不要等到年底才实质催债，无论对公司自身还是对国家机关均造成不必要的压力。三是在诉讼技巧上，要用尽保全手段。本案需方的财务偏紧，但银行的诚信记录优良，在银行均有贷款及汇票保证金账号；通过一连串跨地域的银行账号查封，对其造成了足够强大的威慑力，为最终和解创造了条件。四是法律威力在于法官的严格执行上，用好方能为老百姓服务，没有用好则可能玷污天平。“思则通微，慎则不败”，严于律己，高效司法，最终让当事人通过个案增强了对法律的信心，在六天交往中，我也维护了法官的神圣形象！

篇三：法官民情日记(二)

2012年3月28日 晴转小雨

上午阳光明媚，好不容易见到了温暖的太阳。全体同仁一行10人，带着大米、食油等慰问物质，进行案后回访，来到老街村迟老的家中。迟老今年62岁，身患残疾：左眼失明，右眼弱视；左臂义肢，右手四指；有听障；妻子有间歇性精神障碍；夫妻无儿女，还有老父亲需要赡养，是一个特殊的弱势家庭。如何让让迟老一家今后的生活有个依靠，是我们结案后一直挂欠的事。

迟老因承包鱼塘与政府等五家单位发生环境污染侵权纠纷，因此前与政府达成5000元的补偿协议，该案依法中止审理；迟老又以撤销权纠纷将政府推上被告席上，一审予以驳回。二审经过实地勘查，并组织二案当事人进行协调，最终达成和解协议：撤销权二审撤诉处理，环境污染侵权案恢复审理，以政府再向迟老支付10000元补偿款的方式调解结案。协调中，迟老答应不再承包鱼塘，由村里减免当年的鱼塘承包上交款，政府承诺可将其“低保”转“五保”，妻子办理进入“低保”。案结事也了？已结案两个多月，究竟政府承诺的相关政策是否落实，后续还有什么问题需要解决，有待在回访中发现。

在司法所及村领导陪同下，我们一行到了迟家，迟老夫妻二人都在。虽然电话联系很多次了，但迟老对我们的出现还是有点意外。迟老据实陈述称：相关承诺一条都没有落实，村里

无权减免小组的承包款，入“低保”、“五保”也没有人具体管，鱼塘还有一点苗子，处理完后就不承包了；政策都好，但确实都没有落实。他有点失望，但对法院多次电话督促政府及上门慰问他的司法作风，他表达了真诚地感谢。村领导称迟老的妻子入农村低保，符合条件，没有问题，但“五保”因名额有限，进不了。我们当即向村、镇领导提出建议，“老有所养”是党与政府的根本政策，名额有限不是理由，一定要想办法积极落实，即使名额有限，也要与上级政府多沟通，哪怕争取增加一个名额都要解决；立党为公、执政为民，只要是对老百姓有好处的事，我们没有权利不把它办好。当地领导表示一定想办法去落实它，当务之急是先把低保落实。

另外，本案是因鱼塘承包引起的纠纷，因集镇的生活污水流进，导致鱼苗死亡造成的。我们到现场进行过踏勘，发现该鱼塘是过水沟形成的，该水面有利用的经济价值。但集镇生活用水流经该水面，势必影响利用，仍会产生类似纠纷；且水产品也会损害食用者的人身健康。要杜绝以后类似纠纷，只能在水面的坎边加掘一个过水沟或预设一个过水管道，方能从根本上解决这个问题。涉及到处理方案与费用问题，这需要二个自然村下辖的五个村民小组作为产权方与镇政府进行协商处理。否则，纠纷隐患仍存，只是谁来承包与何时爆发的问题。囿于司法能动的局限性及当地领导的一些顾虑，我提了这个建议，但没有更好地办法来推进将纠纷的根源进行铲除。所以，个案

处理还是有些遗憾。

回来时，路上下着小雨，凉丝丝地风吹在脸上，我并不感觉到湿冷，倒有些兴奋。